像9月底广纸地块周边的二手住宅

2021-05-02 11:38

中原地产的数据显示,从放盘价来看,大部分业主的心态较稳定,但假如周边有高价地、一手项目等利好带动,业主往往会马上调高放盘价,像9月底广纸地块周边的二手住宅,业主愿意让价的平均幅度从去年下半年单月最高9%的峰值下降到现时的不足5%。

阳光家缘统计数据显示,虽然目前二手住宅的成交仍以90平方米以下的户型为主,占比为50%-55%,但90平方米以上的改善户型呈逐月递增的态势,如第三季度,改善户型占比比第二季度提升2.17个百分点。

低利息促使不少买家入市。大型中介机构的统计数据显示,由于供楼利息支出下降,加上楼价上涨预期,坚定了不少首次改善型买家入市的步伐,今年9月份,90-120平方米二手住宅的成交量和成交价同时上涨。

为何刚需买家的成交占比有所下降?一是因为楼价略有上调,而刚需买家最容易受楼价上涨的影响;另一个原因是,极受刚需买家喜爱的低价房的可售房源剧减,没有合适的盘源,刚需买家自然无从下手。

与之相对应,买家的追涨意欲并不高。合富置业市场经理梁燕明表示,与过往几年明显不同,现在有意入市的消费者表现得较理性,尽管市场的交投活跃度已经明显提升,但面对业主的涨价,愿意追涨的买家并不多,而宁愿另选其他物业或选择其他区域价格更实惠的产品,近几个月买家追涨成交的个案很少见。

梁燕明分析认为,现在决定大部分买家是否出手购房的因素还是楼价,对购房目标区域的指向性不算太强,因此,只要其他区域或同区域有其他物业的价格较笋,这些潜在买家还是愿意改变原定的购房目标。

中原地产的统计数据同样显示,从付款方式来看,今年选择一次性付款的买家逐渐减少,更多买家利用低利率的杠杆以达到资金的最大收益。其中,选择公积金贷款和组合贷款的买家越来越多,今年以来公积金政策利好频频,9月份选择公积金和组合贷款方式的买家提升了8个百分点。据了解,广州公积金中心即将调整个人贷款额度,贷款贴息制度也将在近期落地,未来使用公积金贷款的买家比例还将会进一步提升。

中原研究部客户研究主任熊小洪认为,改善需求逐步增强,一是因为目前的交易税费、贷款利率都有利于首次改善型买家;二是房价有所回升,但上涨幅度不大,也有利于资金实力较强的改善型买家;三是因为商品房市场已有30多年历史,早期建造的房屋楼龄长,有的没有电梯,使换房成为一种较迫切的需求。

市场成交主力还是集中在天河、海珠、越秀、荔湾这4个一手住宅新货不多的中心城区。合富置业的成交数据显示,9月份约有七成二手交投集中在上述4个主要中心城区,预计10月份仍以中心城区成交为主。

自去年第四季度开始,央行多次降息,目前5年以上的贷款基准利率,已是自上世纪90年代以来的最低点。

虽然二手楼价略有上涨,但按揭优惠可以抵消不少影响。梁燕明表示,自去年第四季度开始降息以来,供楼利息支出明显减少,有利于进一步提升买家的入市积极性。房贷利率下降,使按揭购房重新成为二手楼市成交的绝对主流。合富置业的统计数据显示,今年9月份按揭购房的占比为69%,比去年的54%高了一大截。

梁燕明介绍,7月份,单价低于1万元/平方米的低价二手房的成交占比还高达10%,8月份下滑至9%,9月份甚至降至8%。最受刚需买家青睐的单位总价100万元以内的低价房成交,同样呈现出明显下降的趋势,9月份低价房的成交个案数量环比减少11%。

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